Con l’estate alle porte, è tempo di aggiornarsi sulle regole che governano gli affitti brevi. Il settore, in costante evoluzione normativa, torna al centro del dibattito dopo la recente sentenza del Tar del Lazio che ha bocciato l’obbligo di riconoscimento fisico degli ospiti. Una notizia che interessa da vicino imprenditori, property manager e società che operano in un comparto sempre più strutturato e tecnologico.

Keybox: si torna al self check-in (salvo divieti locali)
Il Tar del Lazio ha annullato la circolare del Ministero dell’Interno del novembre 2024, che imponeva l’identificazione de visu degli ospiti degli affitti brevi. Le motivazioni della sentenza parlano chiaro: mancano dati concreti a sostegno della misura, ritenuta sproporzionata e inefficace per garantire l’ordine pubblico. Risultato? Le keybox, le cassette per le chiavi esterne agli immobili, tornano pienamente utilizzabili, salvo divieti comunali specifici (come avviene, ad esempio, a Firenze). Si riapre dunque la strada alla gestione da remoto, elemento cruciale per chi gestisce più unità abitative o opera tramite piattaforme digitali.

Obblighi invariati: Cin e comunicazioni alle autorità
Non cambiano, invece, gli obblighi fondamentali per i locatori e i gestori:

• Codice identificativo nazionale (Cin): obbligatorio dal 2025 per ogni immobile destinato ad affitto breve o turistico. Il Cin va richiesto tramite il portale del Ministero del Turismo ed esposto all’ingresso dell’immobile, pena sanzioni fino a 8.000 euro.
• Comunicazione ospiti alla Questura: attraverso il portale "Alloggiati Web", entro 24 ore dall’arrivo, o entro 6 ore per soggiorni inferiori alla giornata. Le violazioni comportano sanzioni penali e pecuniarie.

Inquadramento fiscale: tra cedolare secca e ritenuta del 21%
Per le imprese e gli intermediari che operano nel mercato, la conoscenza della normativa fiscale è cruciale:

• Ritenuta del 21%: gli intermediari (inclusi portali come Airbnb e Booking) che incassano o intervengono nei pagamenti sono tenuti a trattenere e versare un acconto del 21% mediante modello F24 (codice tributo 1919).
• Cedolare secca: applicabile solo sulla prima locazione breve con aliquota al 21%. Dalla seconda proprietà in poi, l’aliquota sale al 26%. Inoltre, se si destinano più di quattro immobili all’affitto breve durante l’anno, l’attività si considera imprenditoriale, con tutti gli obblighi conseguenti (Partita IVA, contabilità, ecc.).

Imprese estere: stabile organizzazione e rappresentanti fiscali
Le società non residenti in Italia, ma con una stabile organizzazione nel nostro Paese, sono tenute a effettuare i versamenti fiscali attraverso tale struttura. Se prive di una sede stabile:

• Residenti UE: possono adempiere direttamente o nominare un rappresentante fiscale.
• Extra-UE: devono obbligatoriamente nominare un rappresentante fiscale; in mancanza, la responsabilità ricade sui soggetti italiani del gruppo.

Avvio dell’attività: trafila digitale obbligatoria
Chi intende avviare l’attività di locazione breve deve:

1. Presentare una SCIA tramite impresainungiorno.gov.it al SUAP competente.
2. Registrarsi alla Banca dati strutture ricettive (Bdsr) del Ministero del Turismo, per ottenere il Cin.
3. Verificare di essere in regola con le normative locali (regionali e comunali).

Conclusioni: un settore in crescita ma sotto controllo
Il business degli affitti brevi continua a offrire opportunità concrete alle imprese del real estate e agli operatori del turismo, ma richiede sempre maggiore attenzione normativa. Le recenti sentenze aprono nuovi spazi operativi (come il ritorno delle keybox), ma le regole restano stringenti su aspetti fiscali, autorizzativi e di sicurezza. La professionalizzazione del comparto non è più un’opzione: è l’unica strada per competere legalmente e con profitto.